FOUR Frankfurt: Das größte Bauprojekt der Mainmetropole

Wie eine Skulptur recken sich die vier Türme weit sichtbar in die Höhe. Mit 213.000 Quadratmetern Geschossfläche ist das FOUR eines der größten Bauprojekte in Europa. Hier findet aktuell mehr als nur eine Quartiersentwicklung statt. Die Handels- und Bankenstadt Frankfurt erfindet sich mitten im alten Zentrum noch einmal neu.

Das Ensemble setzt einen starken Impuls für eine vitale City. Das Quartett der futuristischen Türme mit Knicken, Rotationen und gebäudehohen Rahmenelementen („Frames“) könnte zu einem neuen Markenzeichen Mainhattans werden. Aus jedem Blickwinkel ergeben sich atemberaubende neue Perspektiven. Von innen kann man ungehindert auf die Stadtlandschaft und die Umgebung bis zum Taunus oder Odenwald schauen.

Der Developer Groß & Partner hat das Vorhaben seit 2015 mit viel Gespür entwickelt. Derartiges dürfte in Deutschland so bald nicht mehr zu realisieren sein. Allein schon deshalb, weil ein solch attraktives und großes Grundstück in absoluter Toplage in den nächsten Jahrzehnten kaum mehr zur Verfügung stehen wird.

Quartier für 5000 Menschen

Nur ein paar Schritte von der Hauptwache entfernt entsteht ein Mix, der die deutsche Finanzhauptstadt auf Augenhöhe mit den Weltmetropolen bringen kann. Auf dem rund 16.000 Quadratmeter großen Areal, das früher im Besitz der Deutschen Bank war, werden 600 Wohnungen für etwa 1.000 Menschen und Büros für gut 4.000 Mitarbeiter erstellt. Hinzu kommen ein 5-Sterne-Hotel, Apartments für Kurzzeitnutzer und vieles, was den Alltag angenehmer macht.

Ein gemeinsamer Sockel verbindet die Tower 1, 2, 3 und 4. In den unteren Stockwerken werden Einzelhandelsgeschäfte, ein großer Edeka-Supermarkt, Gastronomie, eine Kindertagesstätte sowie Fitness-, Wellness- und Gesundheitsräume eingerichtet. Darüber wartet ein bald öffentlich zugänglicher Dachgarten rund 25 Meter über dem Straßenniveau. Hier kann man den Ausblick genießen und sich den Wind um die Nase wehen lassen.

Grüne Idylle auf dem Dach

Die grüne Idylle mitten in der Stadt ist ein idealer Rückzugsraum. Im FOUR sollen sich alle entspannen können, sodass der Aufenthalt zum Erlebnis wird. Im nächsten und übernächsten Jahr zieht man ein. Dann gruppieren sich rings um den Quartiersplatz auch kleine – hoffentlich – originelle Läden und Cafés, ein Fitness Center und ein Supermarkt.

Nikolaus Bieber, Geschäftsführender Gesellschafter für Finanzierung, Vermietung und Verkauf bei Groß & Partner, hält den in manchen Medien prophezeiten Abschied von der Hochhauskultur für eine Verzerrung der Wirklichkeit. „Wir erleben gerade genau das Gegenteil“, sagt der studierte Jurist und Master in Business Administration. Die Innenstädte seien weiter stark nachgefragt. „Der Platz ist beschränkt. Also geht es in die Höhe.“

Außerdem wollten die Unternehmen ihren Mitarbeitern etwas bieten. Corona habe zwar das Homeoffice in der Arbeitswelt fest verankert. „Aber viele Unternehmen sehen jetzt auch, wie wichtig die Präsenzarbeit für produktive Leistungen ist“, sagt der 58 Jahre alte Manager. Erst gemeinsam im direkten Kontakt bildeten sich die besten Ideen heraus. Er ist überzeugt, dass „inspirierende und geschickt inszenierte Arbeitsplätze auf jeden Fall ein starkes Argument im Wettbewerb um kompetente Fachkräfte“ sind.

„Flexible Arbeitsplätze und Arbeitszeiten ermöglichten kreativere Prozesse. Unser Projekt gibt darauf die richtigen Antworten.“ – Nikolas Bieber, Groß & Partner

Architektur als Inspiration

Bieber erzählt zufrieden vom Run auf die Büroflächen. „Das funktioniert beim FOUR perfekt, obwohl wir hier bei der Planung durchaus gewisse Risiken gesehen haben.“ International sehr bekannte und renommierte Unternehmen hätten Verträge unterzeichnet. Der Trend gehe dahin, die Etagen nicht mehr mit Schreibtischen vollzupacken. Flexible Arbeitsplätze und Arbeitszeiten ermöglichten kreativere Prozesse. Er lächelt. „Unser Projekt gibt darauf die richtigen Antworten.“

Das FOUR Frankfurt ist eine Stadt in der Stadt mit viel öffentlichem Raum für Begegnungen. In diesem Jahr steht das Projekt auf der Short List bei den MIPIM Awards, den Nobelpreisen der Immobilienbranche. Die vier Türme aus Frankfurt sind in der Kategorie „Best New Mega Development“ nominiert.

Noch ist viel los auf der Baustelle, die bisher wegen der guten Organisation und der Deckelbauweise kaum zu größeren Verkehrsstaus geführt hat. Derzeit arbeiten dort 950 Männer und Frauen aus unterschiedlichen Gewerken. In der Schlussphase, die vor der Tür steht, werden es 2000 sein. Der Innenausbau ist besonders arbeitsintensiv.

Veränderte Philosophie

Noch wächst der Tower 1 Woche für Woche. Mit 233 Metern wird er nach dem Skyscraper der Commerzbank (259 Meter; mit Antenne 300 Meter) und dem Messeturm (256,5 Meter) das dritthöchste Bürohaus Frankfurts – übrigens mit der höchsten Büroetage. Nach mehr als zwei Jahrzehnten geht es mal wieder sehr kräftig nach oben.

Die Philosophie hinter solchen Megaprojekten hat sich gleichwohl verändert. Für Groß & Partner spielt die Berücksichtigung von Nachhaltigkeit eine entscheidende Rolle. „Das gehört zu unserer DNA“, konstatiert der für Akquise zuständige Geschäftsführerende Gesellschafter José Martínez. Die ESG-Kriterien – also soziale, ökologische und ethische Gesichtspunkte – bestimmten ganz klar die Richtung. „Wir behandeln sie gleichgewichtig und setzen sie sehr systematisch um.“

„Nachhaltigkeit gehört zu unsere DNA. Wir übernehmen als Team Verantwortung, um das Leben und Arbeiten besser zu machen.“ – José MartÍnez, Groß & Partner

Auf sämtlichen relevanten Feldern strebe man eine Zertifizierung im Sinne maximaler Nachhaltigkeit an. „Wir übernehmen als Team Verantwortung, um das Leben und Arbeiten besser zu machen“, hebt Martínez hervor.

Nachhaltig professionell

Sorgsamkeit plus Professionalität beeindrucken offenbar auch Stakeholder und Investoren. Die Allianz-Gruppe und die Bayerische Versorgungskammer haben 2021 den T1 – den künftigen Riesen unter den FOUR -Geschwistern – in Frankfurt erworben. Mehr als zwei Drittel der rund 75.000 Quadratmeter Bürofläche sind bereits weit im Voraus vermietet.

Der gleichfalls für Büros bestimmte T4 des FOUR gehört schon seit 2018 einem offenen Spezialfonds der Union Investment. Er ist mit hundert Metern das kleinste Hochhaus des Quartetts. Die Finanzierung des Vorhabens wurde durch die Verkäufe einfacher. Rund 50 Finanzierungspartner unterstützen Groß & Partner beim Stemmen des Milliardenprojekts.

Das FOUR ist ein Hot Spot für die Immobilienbranche. Die Hotelflächen hat sich die Commerz Real für einen offenen Spezialfonds im Vorfeld gesichert. Der Betreiber steht fest: Erstmals wird die Edelmarke Kimpton aus der InterContinental-Hotelgruppe in Deutschland vertreten sein. Die Gäste werden an der Junghofstraße demnächst mit gebührender Noblesse empfangen.

Denkmalgeschützte Fassade

Das Fünf-Sterne-Boutiquehotel wirbt offensiv mit dem Standort, der „den Charme der Geschichte mit moderner Geschäftigkeit verbindet“. Zur gepriesenen Fusion von Vergangenheit und Zukunft gehört die Fassade aus den fünfziger Jahren, einst das Aushängeschild der Deutschen Bank. Die hatte hier lange ihr Headquarter.

Die Außenhaut steht unter Denkmalschutz. Sie wurde abgebaut, eingelagert und wird einschließlich des repräsentativen Eingangs wieder vor das Gebäude montiert. Das Traditions-Entré erschließt die Eigentumswohnungen. In der Lobby wartet auch ein Concierge.

Für das Quartier hat auch die Foodhall gleich daneben große Bedeutung. Hier befand sich früher der Hermann-Josef-Abs-Saal – benannt nach dem ebenso legendären wie umstrittenen Bank-Vorstandssprecher. Der Saal wurde abgerissen, aber zwei Aufgänge zur Galerie blieben erhalten und werden – wie das Foyer – noch einen fernen Eindruck von der Wirtschaftswunderära vermitteln.

Stylische Foodhall im FOUR

Der zehn Meter hohe Saal hat in Deutschland kein Vorbild. Es existieren zwar in diversen Kaufhäusern Food Courts – häufig mit schneller Einheitskost. Die Foodhall im FOUR soll hingegen Exquisites, Individuelles und durchgehend Schmackhaftes anreichen. Man möchte unbedingt, dass auch Feinschmecker zu dem Meeting Point mit seinen 500 bis 600 Sitzplätzen pilgern. Man wird sehen.

Ein fähiger Gastronom soll die Location managen und die Pächter für Bars und Restaurants selbst auswählen. Gerichte und Getränke werden in bis zu 20 großzügigen Boxen zubereitet und ausgeben. Die Gäste geben ihre Bestellung auf, holen sie ab und lassen sich dann an einem der vielen Tische der zentralen Halle nieder. Das könnte – bei entsprechender Qualität – tatsächlich zum Event werden. Viele prominente Frankfurter Gastronomen haben schon ihr Interesse an der kulinarischen Führungsrolle bekundet.

Eigentums- und Mietwohnungen im FOUR Frankfurt

Zur Miete gewohnt wird im T2 (173 Meter). Groß & Partner ist der Stadt gern entgegengekommen und hat dort auch geförderte Wohnungen untergebracht. Die Serviced Apartments von Hyatt House werden das Angebot abrunden. „Es ist uns sehr wichtig gewesen, dass sich alle Frankfurter mit dem FOUR identifizieren können“, so Geschäftsführer Bieber.

„Bodentiefe Fenster mit drei Metern Deckenhöhe und der geschwungene Grundriss vermitteln ein Gefühl von Freiheit.“ – Jens Hausmann

Für die 242 Eigentumswohnungen im T3 (120 Meter) hat der Verkauf längst eingesetzt. Hoher Komfort und eine besondere Ausstattung seien die Leitlinie, erklärt der für die Projektentwicklung zuständige Geschäftsführende Gesellschafter Jens Hausmann. Die geschwungenen Grundrisse und die bodentiefen Fenster erlaubten es, den Blick in alle Himmelsrichtungen schweifen zu lassen. Auch die lichte Deckenhöhe von drei Metern und die Loggien vermittelten ein Gefühl von Freiheit. „Die Aussicht ist einfach spektakulär.“

Die Apartments sind 35 bis 400 Quadratmeter groß. Natürlich zählen auch Kapitalanleger zu den Zielkunden. „Unsere Strategie ist allerdings darauf ausgerichtet, eine möglichst große Zahl von Eigennutzern aus Frankfurt und Umgebung zu gewinnen“, erläutert der studierte Wirtschaftsingenieur. Das könne man durch entsprechendes Marketing steuern.

Zu den Interessenten und Käufern gehörten deshalb sehr viele Personen aus der Rhein-Main-Region, die unbedingt im FOUR einziehen wollten, berichtet Hausmann. „Darunter sind oft Paare, die nach dem Auszug der Kinder ihr Haus irgendwo draußen verkaufen wollen, um mitten im Leben zu sein.“

Ein Spiel mit Perspektiven

Die spektakuläre Optik des FOUR fördert fraglos die Vermarktung. Selbst im noch unvollendeten Zustand eröffnen sich von allen Seiten neue Eindrücke. Ein 360-Grad-Fassadenpanorama entfaltet sich. Der niederländische Architekt Ben van Berkel hat Vertikalen und Diagonalen miteinander zu einem Spiel der Kräfte verwoben. Vorder- und Rückseiten existieren nicht mehr. Alles verzahnt sich zu einem Gesamtkunstwerk.

Die Ausführung des Entwurfs liegt in den Händen seines Amsterdamer UNStudios in Kooperation mit dem Düsseldorfer Architektenbüro HPP. Auch kleinste Details der Zeichnungen werden derzeit in die materielle Wirklichkeit überführt.

„Wir wollten ein Viertel mit Tradition im Herzen der Stadt wieder erlebbar machen. Finanzbezirk und Innenstadt wachsen wieder zusammen.“ – Ben van Berkel

„Wir bringen Nachbarschaften in die Wolken“, assoziiert der international erfolgreiche van Berkel. Frankfurt sei eine faszinierende Stadt. „Wir wollten ein Viertel mit Tradition im Herzen der Stadt wieder erlebbar machen“, erklärt er.

Das FOUR Frankfurt werde die Menschen der City an einem Ort zusammenbringen, wo sich lange ein Niemandsland befunden habe. Seinen Bau findet Ben van Berkel – in aller Bescheidenheit – ganz besonders. „Abhängig von der Richtung und dem Lichteinfall wird der Anblick in den Augen des Betrachters immer wieder neu komponiert.“

FOUR revitalisiert ein altes Viertel in Frankfurt

Für den Holländer war es „ein Geschenk“, seine Ideen „für einen so wichtigen Standort mit so viel ungenutztem Potenzial“ einbringen zu können. So eine Chance gebe es in seinem Beruf nur selten, schwärmt er. Jetzt bilde sich erneut ein Wegenetz zwischen Bankenviertel, Roßmarkt, Kaiserplatz und den Einkaufsstraßen bis zur Alten Oper. Finanzbezirk und Innenstadt wüchsen wieder zusammen.

Die alten Gassen waren nach dem 2. Weltkrieg durch den Wiederaufbau blockiert worden. Dabei hatte das Viertel seit dem Ende des 19. Jahrhundert wie kein anderes für lebendige Frankfurter Kultur gestanden. Es gab etliche Etablissements und einige Stätten mit großem Ruf wie den Saalbau. Er besaß angeblich die beste Akustik der Welt. Hier dirigierte Richard Strauss die Weltpremiere seiner Oper „Also sprach Zarathustra“.

Für leichtere Vergnügen war der Kristallpalast bekannt. Es lockten unter einer Glaskuppel Varietévorführungen, ein japanisches Teehaus und ein Biergarten im Stil einer mittelalterlichen Miniaturstadt. Die Gehsteige des Ausgeh-Quartiers, das auch schon früh Banken angezogen hatte, bevölkerten alle Schichten, von der feinen Gesellschaft bis zum einfachen Arbeiter.

So bunt soll es im FOUR Frankfurt wieder werden. Frankfurt zeigt damit einmal mehr, wie die Stadt aus alten Elementen moderne Urbanität richtungsweisend destillieren kann.

Mehr Informationen unter: www.4frankfurt.de

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